*日本不動産ジャーナリスト会議

*上智不動産ソフィア会

*大学不動産連盟

*（株）レックアイ

*「企業広報」活動について

*不動産市場の現状と今後の生き残り戦略

*「マンション事業をめぐる現在の問題点と今後の展望」

*都市におけるマンション開発の基本的視点・基本姿勢

シンポジウム： 都市の環境を見直す 景観の保全・創造と再開発

[特集1] 新しい管理を考える

(1)管理組合運営の悩みと問題は

　国土交通省の「平成15年度マンション総合調査」によると、「管理組合運営における将来への不安」の第1位は「区分所有者の高齢化」、第2位は「賃貸住戸の増加」です。 　築年数が経過するにしたがい、建物・設備の老朽化と、居住者の高齢化が進むことは避けられません。初めのころは、傷んだ箇所を補修するだけですんだ大規模修繕工事でも、設備の更新や新規導入といったグレードアップ工事が重要になります。また、賃貸住戸もだんだん多くなるため、居住者間のマナーをめぐるトラブルもおきやすくなります。 　こうしたことから、管理組合役員のなり手が少なくなり、とくに管理組合の多くを占める小規模マンションでは、一部の区分所有者に大きな負担がかかることになります。こうしたことが複合的に作用して、理事会の機能が低下し、老朽化などがさらに進むことを心配する管理組合が、今後増えることが予想されます。

(2)管理はいったい誰がするのか？

(3)「信託方式」と「新管理者管理方式」

「信託」というのは、自分（委託者）の信頼できる人（受託者）に財産権を引き渡し、一定の目的（信託目的）にしたがい、ある人（受益者）のために、受託者がその財産(信託財産)を管理・処分する制度です。「信託業法」の改正で、これまで銀行だけに認められてきた信託業務を、一般の企業も営むことができるようになり、区分所有者の総意で区分所有権や敷地利用権を、管理会社に信託することも可能になりました。 「新管理者管理方式」は、区分所有者だけでは運営が難しい管理組合から、管理者になることを求められた管理会社が、信託の考え方を取り入れた厳格な基準のもとで仕事をするために、高層住宅管理業協会が提起した方策です。 どちらの方式も、区分所有者の大切な財産の管理運営に任せるだけに、これまで以上に企業の信用度、実務力、業務の透明性が重視されることになります。

[特集2] 新しい管理を考える

　マンションを、「終（つい）の棲家」と考える人が増えています。国土交通省の「平成15年度マンション総合調査」で、「永住するつもり」と答えた人の割合は、平成5年度31．6％、11年度39．6％、15年度48．0％と、回を追うごとに増加しています。 　かつては”住宅双六“の上がりを、「庭付き一戸建て住宅」、マンションは「仮の住まい」と考えるのが普通でした。維持管理が容易なこと、長期間留守にできることなど、マンションの利点が理解されるとともに、永住の場として考えられるようになったわけです。それだけに、マンション居住者に占める高齢者の割合は、今後ますます大きくなると思われます。 　マンション総合調査では、区分所有者の世帯主年齢も聞いていますが、50歳代以上の割合は、平成11年度の51％から、15年度には60％になっています。今後、大都市でも高齢化が急速に進みますが、マンションには一戸建ての住宅よりも、さらに大きな高齢化の波が押し寄せてくる可能性もあります。 　その第1波が「2007年問題」といわれる団塊の世代の大量退職です。もちろんこれは、マンション管理にとっては、あながち悪いことではありません。これまで仕事が忙しくて、住まいや地域のことにかかわる機会が少なかった人たちが、長年の社会経験をマンションや地域の活動に活かすことができるからです。 　管理組合にとっても、頼りになる担い手が増えることになります。いまやマンションは、都会の住宅の中心的存在です。管理組合も自分たちのマンションを維持管理するだけでなく、広く地域に目を向けて防犯、防災、子育てといった課題に、関心を持つことが求められるようになっています。現役時代を、職場中心で過ごしてきた仕事人間が、地域デビューをして充実した第2の人生を送るうえでも、管理組合は格好の舞台なのです。 　しかし残念ながら、こうした好ましい状態が、いつまでも続くわけではありません。現在はまだ、65歳以上の高齢者は全人口の20％程度で、75歳以上の高齢者も8％程度ですが、15年後には人口の30％近くが65歳以上で、しかもその半数が75歳以上の高齢者という超高齢者社会になります。昨年10月の本誌『15号』でも取り上げたような、一人暮らしの高齢者のまつわる孤独死の不安といった問題も、さらに深刻になる可能性が大きいでしょう。体力的にも無理だということで自治会同様、管理組合役員のなり手も減り、管理組合運営に影響が出ることは避けられないでしょう。 　役員を選ぶ際にも単なる輪番制ではなく、若い世代の役員を増やすなど、意識的に管理組合の担い手を育てる工夫を、いまのうちからしておくことも必要です。賃貸居住者が増えたマンションでは、何らかの形で賃貸居住者が、管理組合に関与することを考えてもよいでしょう。また、法律的な責任が重い共用部分の維持管理は、「信託方式」や「新管理者管理方式」などにより第3者に委ねることにし、区分所有者や居住者はコミュニティづくりや相互の助け合いなどをする自治会やの活性化に力を入れる道もあるかもしれません。 　現在の日本のような急速な高齢化は、これまでどの先進国も経験したことがないといいます。社会資本と同じようにマンションでも、高齢化にともなうバリアフリー化や、リフォームなどの追加投資も必要になるでしょう。こうした資金を、どのような形で調達するのかも、これからの大きな課題です。 　人口減少・高齢化とあわせて、社会の基本的な枠組みが大きく変化するわけですから、マンションの生活や管理組合運営についても、これまでの通念や常識、仕組みにとらわれない柔軟な思考と、さまざまな立場の人の知恵を集めて、取り組むことが求められています。