新しいマンション管理の「管理業者管理者方式」
～～いざという緊急時の防災対策をどうする～～

マンション管理組合の「役員のなり手不足」を逆手に取ったマンション管理業者による新しい管理者方式「管理業者管理者方式」が横行しはじめている。これまでのマンション管理事務を受託しているだけでは利益の出ないマンション管理業者が、役員のなり手不足を理由に管理組合から管理者業務を丸投げしてもらい、すべての管理者業務を一括請け負ってしまうという「管理業者ファースト」の荒わざ。

この新方式を導入すると、管理組合の理事会がなくなり、当然理事長もいなくなり年1回の年次総会までも管理業者が議長を行うというもので、管理組合は実質空洞化してしまう。集合住宅であるマンションの区分所有者（居住者）が所有する資産管理の主体・主権を、管理業者にすべて預けてしまうのだから、そうした新方式がスムーズに管理運営され続けていくのかどうか、一部ですでに区分所有者側から抗議の声が上がったりしていて、今後の成り行きが極めて注目されよう。

図１ 管理の上で困っていること（複数回答）
出典 令和6 年度千代田区分譲マンション実態調査

図２ 外部管理者方式の概要
出典：マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドラインの概要（国土交通省）

この舌がもつれそうな新しく定義した新方式「管理業者管理者方式」には、もちろんメリットもある。第１に、目先の短視眼的に見れば、管理組合の管理者業務負担がなくなり、理事会の執行部もなくなるのだから、居住者にとっては面倒くさい会議や回覧板もしなくて済み、楽になる。特に、カネに不自由しない富裕層の超高級マンションなら、報酬を払っても文句もつける人も少ないだろうから、カネ持ち喧嘩せずで、この新方式がスムーズに受け入れられるだろう。第２のメリットは、管理業務のドクターともいえるマンション管理のプロである管理業者が、すべての管理者業務を引き受ける体制となるので、専門的知識や知見を豊富に持っており、自由裁量に機動的な管理・運営業務が執行できるという点。

しかし、こうしたメリットを上回るデメリットの方がはるかに多いのでは、という見方が一般的である。デメリットの第１は、自ら居住している資産の管理・運営業務を管理会社に任せてしまい、大切な管理組合の自治を自ら放棄してしまうので、居住者がマンション管理への関心度がさらに限りなく低下してしまう点。管理会社の思うつぼで、関心度の低くなった居住者が上手に丸め込まれてしまう恐れが大きい。第２のデメリットは、本来、区分所有者で構成される管理組合と管理業者との関係は利益相反行為の関係にあって、大規模修繕工事の発注の際の取引にしばしばみられるように、鋭く利害が対立する取引関係にある。この両者の利益相反関係を、管理業者ファーストの関係にある新方式では、公明・公正にどう乗り越えていけるのかどうか。

図３ 利益相反取引等について必要なプロセス
出典 マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン（平成29 年６月 令和６年６月改訂 国土交通省）

同時に、素人集団の区分所有者が、管理のプロの業者をどのように「監視・監督」していけるのかどうか。管理組合の自治を放棄してしまっている以上、その保証はどこにあるのかといった数々の疑問は、すっきり解消できるのだろうか。第３のデメリットは、管理組合が管理業者に丸投げするのだから、管理業者だって無報酬というわけにはいかない。当然ながら１戸当たりの管理組合からの支出が伴う。それでなくとも一般管理費や長期修繕積立金の値上げが相次ぐ中での余計な毎月毎年の出費。管理組合会計の苦しい台所の負担がさらに増えてしまう。

第４のデメリットは、これも看過することのできない大きな問題で、理事会がなくなり、居住者同士の交流も大幅に減少してしまうのだから、管理組合の活動がしぼんでしまい、マンション内の大切なコミュニティーが崩壊してしまいかねない。そうしたコミュニティー真空状態のところに、災害・事件が発生した場合、“いざ”という緊急時の即時対応の特別態勢が機敏に取れるのかどうか。命の安全問題というのに管理会社がすぐに来てくれるはずはなく、はなはだ心配される。マンション内の「助け合い精神」の「共助」が災害時にこそ必要とされるだけに、そうしたマンション内のガバナンスの喪失状態は、とくに危惧されよう。

いずれにしろ、マンション管理においての最も重要なことは、居住者自身が居住資産を所有して住んでいるのだから、マンション管理に深い関心を持つことであろう。それが悲しいことに毎日の会社の仕事に忙殺され、自分の住まいに無関心となり、管理組合の役員になろうという人も少なく、高齢化とも重なって管理不全のマンションなどが出てきている現状である。それなら、いっそそうなる前に管理会社が丸ごと面倒をみてしまった方がよいのではということで、この新方式の「管理業者管理者方式」を考えられた。しかし、この新方式は、９年前の２０１６年の「マンション管理適正化法」の改正時の国交省のマンション管理における「外部専門家の活用ガイドライン」では、想定すらされていなかった。外部専門家として管理者に登用されるのは、公認会計士・税理士や弁護士、マンション管理士らの専門家であった。その当時までは、管理会社が管理者に就任するということは、マンション管理業界人のリーダーですら「“禁じ手”としては考えられるが、想定外」（黒住昌昭元マンション管理業協会理事長）という認識だった。

それが最近では、マンション管理適正化法上の登録を受けた大手の管理業者までもが、管理事務を受託しているのに飽き足らず、大手を振るって管理者として選任されるケースが増加してきており、特に新築マンションの分譲の際には、入居者が未熟なことから、管理業者が管理者に就任することを前提に分譲してしまう事例が増えてきている。国交省（住宅局）の実態調査によると、2024年時点で、マンション管理業協会加盟の管理業者173社のうち、新方式の「管理業者管理者方式」を採用している業者が192件もあり、そのうち「理事会なし」の新方式を採用している業者が129件あり、「理事会あり」が63件あるという。あっという間に、燎原の火のごとくかなりの広がりを見せてきている。しかも、大手デベロッパー系の管理会社が率先して導入している状況で、標準ルールも持たずに各社各様の自主ルールで、勝手に管理規約を決めて既成事実化しているという。

このため、国交省の行政としても、こうした状況を放置しておくわけにもいかず、８年前に制定した「外部専門家の活用ガイドライン」を再修正・再構築し、管理組合やそこに住んでいる居住者に不利益が生じることを防止する観点から、昨年（2024年）６月、「管理業者管理者方式」のガイドライン説明に重点を置いた膨大な量の「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」を作成・公表し、制定した。ガイドラインとしては異例の量の多さで125ページもあり、そのうち半分のページが「管理業者管理者方式」の全容解説ガイドラインになっている。その内容は、素人にはとても難しく、なかなか理解しにくいしろ物で、要約の要約が必要とされるくらいだが、かといって、利益相反関係の取引や大規模修繕工事の問題、通帳・印鑑の保管問題などすべてにわたって難題だらけで、一字一句たりともおろそかにはできない重要問題が詳細に羅列されている。

そのガイドラインの主な論点を整理するだけでも最低８項目もある（詳細は図４参照）。

①既存マンションにおいて「管理業者管理者方式」を導入する場合のプロセス
②新築マンションにおいて「管理業者管理者方式」が導入される場合の説明のあり方
③管理者権限の範囲等の管理組合運営のあり方
④「管理業者管理者方式」における通帳・印鑑の望ましい保管のあり方
⑤管理業者が管理者の地位を離れる場合のプロセス
⑥日常の管理での利益相反取引等におけるプロセスや、区分所有者に対する情報開示のあり方
⑦大規模修繕工事におけるプロセスや、区分所有者に対する情報開示のあり方
⑧「監事の設置」と「監査」のあり方

このどれをとっても重要事項なことばかりで、特に⑦の利益相反取引関係が顕著な何億円という高額の「大規模修繕工事」では、不正のない発注段階からの透明性、公開性がどこまで保証され、開示されているかが問われる。⑧「監事の設置」と「監査」のあり方では、外部専門家から１名と、区分所有者から１名の計２名の監事を選任することが望ましいとしているが、はたして区分所有者の中での適任者が確保できるのかどうかや、厳しさが一段と要求される厳格な監査体制が取れるのかなどは、はなはだその実現方があやしいし、心もとない。

利益相反取引関係が顕著な大規模修繕工事では、不正のない透明 性、公開性がどこまで保証されているかが、問われる

国は、この新ガイドラインがきちんと整理されたのに伴い、2025年５月、マンション適正化法や区分所有法などマンション関連４法の法律改正案を国会で可決・成立させた。これにより、新方式の「管理業者管理者方式」が正式に法制化され、後戻りはできなくなった。来年４月１日から施行される。国交省では、これに伴い「標準管理規約」の改正作業を進めている。いずれにしろ、こうした「管理業者管理者方式」によるマンション管理の新しい波が全国化しようとしているが、今後、国交省の狙い通りの新ガイドラインに沿った管理・運営が公明・公正に運用されていくのかどうか、興味がもたれる。マンション管理の主体・主権はあくまでも居住者全員の区分所有者で構成される管理組合にあるのだから、この新方式を導入して管理組合の利益が確保されていくのか、それとも徐々に収奪されていくのか、これからの動向が注目されるところである。

図４ マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン第3 章の概要
出典 マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドラインの概要（国土交通省）

（2025年11月掲載）

機関誌「マンション防災の眼」2025年11月発行